Vesijätön lunastus vai järjestely?

Pohjanlahden rannalla sijaitsevaa vesijättöä arvioitiin voitavan käyttää 4 050 neliötä käsittävän rantarakennuspaikan osana. Lunastajatila muodosti siitä 3 050 neliötä rantakaavan mukaan, jolla ei ollut oikeudellisesti sitovaa rakennuspaikkajakoa. Lunastuskohde, jonne rantakaava ei ulottunut, oli 42 m leveä ja 24 m pitkä, alaltaan 1 000 neliötä, alavaa hietikkoa, jolle oli kaavailtu ulkoilureittiä. Rantamatala ulottui uintia ja veneilyä haitaten hyvin pitkälle. Lunastajatilalle, jolla oli tavanmukaiset lailliset rantaoikeudet, oli rakennettu lomamökki lunastettavan vesijätön reunaan. Tilan omistaja oli tiettävästi hermostunut etenkin ulkoilureittihankkeesta ja hakenut menestyksellä vesijätön lunastustoimitusta.

Vesijätön omistanut jakokunta sai  1990-luvulla  tehdyssä toimituksessa vesijätöstä  15 mk neliöltä eli lunastavan rakennuspaikan käyvän neliöhinnan verran, vaikka  rantaviivaan rajoittumattomaan lomarakennuspaikkaan lisäalueeksi ostetun rantakaistaleen neliöhinta normaalissa vapaaehtoisessa luovutuksessa on tutkitusti voinut olla vahvistettua rakennuspaikkajakoa vailla olevilla alueilla jopa puolet alhaisempi. Mutta sitähän ei lunastaja tiennyt.

Alamme tieteellisessä lehdessä (Maanmittaus 2/2011) julkaistulla menetelmällä sain kyseisen vesijätön hinnaksi runsaat 7 mk neliöltä. Katson sen edustavan objektiivista arviota sellaisesta hinnasta, joka vesijätöstä olisi maksettu normaalissa vapaaehtoisessa luovutuksessa, jos se vain olisi ollut käytännössä mahdollista. Hintaa voidaan perustella kohtuullisena toisaalta lunastajalle, toisaalta luovuttajalle järjestelystä koituvan nettohyödyn kannalta. Sitä  edellyttää tällaisessa  tapauksessa myös perustuslain  vaatima kansalaisten kohtelun yhdenvertaisuus  yksityiseen tarpeeseen toimitettavalta lunastustoimitukselta (ellei, niin olisi syytä katsoa esimerkkiä  Ruotsin kiinteistöjärjestelyä koskevasta laista). Hinta sisältää vesijätön pinta-alasta  ja laadusta riippuvan kohtuullisen osuuden siitä nettohyödystä, jonka sen yhdistäminen lunastajatilaan on arvioitu tuottavan, joten kyseessä ei  ollut normaali lunastuskorvaus.

Käytettävissäni olleen  tiedon perusteella vesijätön lunastushinta oli kaksinkertainen kohtuulliseksi arvioimaani hintaan verrattuna. Ero selittyy  sillä, että tällaisilla vesijätöillä ei ole normaalia, molemmille sopimuspuolille  optimaalista kauppa-arvoa, vaan sen hinta voi vaihdella kaksipuolisessa luonnollisessa monopolissa rajusti, etenkin jos voimassa olevia toimitussäännöksiä on painotettu vain toisen osapuolen hyötyjen näkökulmasta.

Oli miten oli,  toivoisinpa, että Suomessakin olisi asiakkaiden käytettävissä kumpaakin osapuolta kohtuullisesti hyödyttävä vesijätön järjestelytoimitus, sen tapainen kuin Ruotsin fastighetsreglering on, viime vuosina ajanmukaiseksi päivitetty.