16.9.2001

Aulis Tenkanen: Ranta-alueiden, erityisesti lomatonttien lisäalueiden arviointi vesijättöjen lunastuksissa. Helsinki 1983. ISBN 951-99472-1-3. Väitöskirja.

Tiivistelmä

Vesijätöt eivät Suomessa automaattisesti kuulu siihen rajoittuvan maan omistajalle. Kuitenkin hänellä on meillä yleensä oikeus lunastaa vesijättö liitettäväksi siihen täyttä korvausta vastaan.

Tutkimuksen tarkoituksena on vastata seuraaviin kysymyksiin:

- Mitkä ovat vesijätöstä syntyneiden ranta-alueiden, erityisesti lomatontteihin liitettävien alueiden arvo- ja hintatekijät?
- Millaisia hypoteeseja tai periaatteita on sovellettu tai voidaan soveltaa jakolain tai vesitilusjärjestelylain mukaisissa vesijättöjen lunastusarvioinneissa?
- Millaista vesijättöjen lunastusarvioinnin kehittämistarvetta esiintyy?

Tutkimuksen empiirinen osa perustui pääasiassa lunastustoimituksen asiakirjoista ja muista julkisista lähteistä koottuihin tietoihin. Tietoja täydennettiin kysymyslomakkeella, jollainen lähetettiin sellaisille maanomistajille, jotka olivat jo käyttäneet oikeuttaan lunastaa maansa edustalle muodostunut vesijättö. Tiedot, jotka koskivat noin 170 vesijättöä eri puolilla maata, analysoitiin tilastollisin menetelmin, hyväksikäyttäen myös ei-parametrisia testejä.

Analysoitaessa lomatonttien lisäalueiksi lunastettujen vesijättöjä tietoja kiinnitettiin erityistä huomiota vesijätön yksikköhinnan (neliömetrihinnan) ja sellaisen oletetun rantatontin käyvän yksikköhinnan väliseen suhteeseen, joka sisälsi samaisen vesijätön. Yksikköhintojen suhde vaihteli suuresti sekä vapaaehtoisissa hintasopimuksissa että lunastuksen toimitusmiesten arvioinneissa. Kun vesijättö muodostui kivennäismaasta, hintasuhteiden keskiluku (mediaani) oli noin 0,4 eli noin 40 % rantatontin käyvästä neliömetrihinnasta. Vesijätön huonolla laadulla oli taipumus alentaa hintasuhdetta.

Lomatonttien lisäalueiden hinnanmuodostuksen havaittiin muistuttavan ns. eristetyn vaihdon tai kaksipuolisen monopolin hinnanmuodostuksen teoriaa. Ellei vakiintunutta paikallista sopimushintakäytäntöä ole, nauhamaisten vesijättöjen käypää hintaa ei voida yksikäsitteisesti määrätä pelkästään rantatonttien hintojen perusteella, on pakko turvautua kohtuuharkintaan.

Tutkimuksessa analysoitiin useita muitakin hypoteeseja, joilla voitaisiin selittää lomatontin tai sen osan lisäalueeksi lunastettujen vesijättöjen hinnoittelua. Silmällä pitäen nykyisen arviointikäytännön mahdollista yhtenäistämistä sellaisissa tapauksissa, joissa vesijättöjen käypä yksikköhinta on epämääräinen, yhden hypoteesin havaittiin osapuilleen vastaavan arviointikäytäntöä tietyissä tärkeissä olosuhteissa. Sen mukaan lunastettavan vesijätön arvo määritettäisiin seuraavalla tavalla:

Ensiksi määritetään, kuinka suuri on vesijätön taloudellinen arvo luovuttajan omistuksessa. Tähän arvoon lisätään kohtuullinen osuus siitä taloudellisesta nettohyödystä, jonka vesijätön luovutus kaiken kaikkiaan tuottaisi, ottaen huomioon vesijätön koko ja erityistapauksessa myös sen laatu.

Jos vesijättö on sekä laadultaan että kooltaan riittävä, sitä voidaan kenties käyttää tehokkaasti sellaisenaankin, ilman lisämaata; silloin sen taloudellinen arvolla on taipumus muodostua normaalin rantamaan käypää arvoa vastaavaksi.