12.3.2014

Aulis Tenkanen:

VESIJÄTTÖJEN JÄRJESTELYISTÄ RUOTSISSA JA SUOMESSA.

Tiivistelmän referointia ja kommentointia.

David Björlin Ahvenanmaalta teki viime vuonna KTH:ssa (Kuninkaallisessa Teknillisessä Korkeakoulussa) maa- ja kiinteistöjuridiikan maisterinohjelmassa lopputyön aiheesta Landhöjning och fastighetsindelning längs havsstränderna/En jämförande studie kring lagstiftning och historik i Sverige och Finland.

Työn ohjaajana toimi prof. Tomas Kalbro. Lopputyön esipuheessa Björlin kiittää erityisesti ruotsalaista dosentti/kiinteistöoikeuden asiantuntija Eije Sjödiniä ja Ahvenanmaan aluepäällikkö Nils-Erik Bäckblomia työn aikana saamistaan kommenteista.

Yhteenvedossaan Björlin toteaa, että vasta sen jälkeen kun Suomi v. 1809 erosi Ruotsista, on vesi/ranta- tms. oikeuksien tulkinnassa ja sääntelyssä syntynyt maakohtaisia eroja merenranta-alueiden kiinteistörakenteeseen.

Lähtökohtaisesti yleensä katsottiin kiinteistöllä olevan rantaoikeus sen edustalle muodostuneeseen vesijättöön. Myöhempien laintulkintojen ja/tai säädösten johdosta vesijätön omistusoikeuden siirto maanmittaustoimituksessa siihen rajoittuvaan kiinteistöön on Suomessa ollut paljon yleisempää kuin Ruotsissa. Ruotsissa toimitus on nimeltään fastighetsreglering (kiinteistöjärjestely), Suomessa vesijätön lunastus. Toimitusmenettelyssä on paljon yhteistä, mutta erojakin on.

Molemmissa maissa toimituksen osakkaiden tulee osallistua toimituskustannuksiin saamansa hyödyn mukaan. Suomessa ne kuitenkin käytännössä yleensä maksaa kokonaan lunastaja. Tässä yhteydessä huomauttaisin, että vesijätönkin lunastuskorvauksia arvioitaessa meillä lienee yleensä oletettu lunastajan maksavan kokonaan toimituskustannukset. Näin siitä huolimatta, että kivennäismaan vesijätön lunastuksesta (haja-asutusalueen lomatonttiin) koituva hyöty näyttää Suomessa jakautuneen osapuolten kesken yleensä lunastuskohteen ja lunastavan lomatontin pinta-alojen suhteessa eli samoin kuin kaavatontin osan lunastuksessa arvokkaampaan tontinosaan (ks. Hiironen, Maanmittaus n:o 1/2010).

Ahvenanmaalla suoritetuissa vesijättöjen lunastuksissa (haja-asutusalueen lomatonttiin) korvaukset ovat perustuneet maakunnassa vakiintuneeseen arviointimenetelmään Tenkasen väitöskirjassa (1983) ja Risto Peltolan & Juha Hiirosen (2007) tutkimuksessa esitettyjen tulosten pohjalta. Ks.Varsinais-Suomen käräjäoikeuden päätös 28.5.2013 nr 16982, KKO:n päätös 19.11.2013: valituslupaa vesijätön omistajalle lunastuskorvauksen korottamiseksi ei myönnetty.

Maaoikeus oli arvioidessaan toimituksessa päätettyä vesijätön lunastuskorvausta katsonut, että ”voitonjaon korjauskerroin”= 40 % [perustontin (tarkoitti lunastajan tontin + vesijätön) käyvästä neliöhinnasta] vastaa (ilman erityisiä rannan kuntoonpanokustannuksia) yleistä (vesijätön arviointi)käytäntöä maakunnassa eikä tässä tapauksessa ollut mitään syytä poiketa vakiintuneesta käytännöstä.

Sama vesijätön lunastajan vaatiessa korvauksen huomattavaa alentamista.

Voitonjaon korjauskerroin (oik. hyödynjakokerroin) on kansankielinen ilmaus, jonka voidaan tulkita tavoittelevan vesijätön lunastuskorvauksen muodostumista tyypillisessä tapauksessa sellaiseksi kuin se vapaaehtoisessa kaupassa tasavertaisten toimijoiden kilpailutaloudessa muodostuisi. Se voi olla tilastollisin analyysimenetelmin riittävästä vesijättöön rajoittuvien lomatonttien ja normaalien rantatonttien kauppahinta-aineistosta arvioitavissa. Myös toimitusmiesten täydeksi korvaukseksi hyväksymää vesijätön omistajan ja lunastajan hintasopimusta oli Tenkasen väitöskirjassa pidetty sellaisena. Vesijättörikkaimpia seutuja edustavassa havaintoaineistossa hintasopimusten mediaaniksi muodostui 40 % omarantaisten lomatonttien käyvästä neliöhinnasta.

KKO:n päätös on huomionarvoinen erityisesti merenrantojen vesijättöjen lunastusarvioinnissa, johon voimassa olevien rantaoikeuksien tulkinnalla voi olla merkittävä vaikutus.

Lopputyön lähdeluettelossa mainitaan Nordic Journaliin tarkoittamani englanninkielinen luonnos arviointiopilliseksi esseeksi, jonka olin julkaissut suomenkielisenä Maanmittausinsinöörien Liiton julkaisemassa lehdessä Maankäyttö n:o 1/2008 (ks. http://www.tenkanen.net/kirjoitukset/benefit.htm). Kun kirjoitukseni vertaisarviointivaiheessa minulle tarjoutui tilaisuus julkaista siitä kehittämäni tieteellinen artikkeli (vertaisarvioinnissa hyväksytty ”tietoisku”) Maanmittaus-lehdessä n:o 2/2011, luovuin englanninkielisen lehtiartikkelin julkaisemisesta tarpeettomana. Prof. Kalbrolle toimitin Maanmittaus-lehden tietoiskusta ruotsinkielisen version.