Arviointiopillinen essee

OIKEUDENMUKAINEN HYÖDYNJAKO

                             järjestelyluontoisissa lunastuksissa

Tällainen toimitus voidaan tulkita kiinteistöjärjestelyksi,
jossa jokainen tontinosa hyötyy arvonnoususta.

Ruotsalaiset tutkijat prof. Thomas Kalbro ja prof. Hans Lind Tukholman teknillisestä korkeakoulusta kirjoittivat maanmittausalan tiedelehdessä Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research korvausarvioinnista kaksipuolisissa monopolitilanteissa. Niissähän ei yleensä muodostu yksikäsitteistä käypää markkinahintaa (todennäköisintä hintaa) eli kauppa-arvoa eikä kohtuullista hintahajontaakaan (Tenkanen 1984). Silloin markkinapohjaisessa korvausarvioinnissa on pakko turvautua jonkinlaisiin kohtuusharkintamenetelmiin. Niiden avulla voi työstää erilaisia korvausehdotuksia, mutta lopputuloksesta olisi parasta asianosaisten sopia. Kirjoituksesa kerrottiin kokemuksista sellaisten menetelmien käytöstä mm. vesijätön lunastuksessa, josta väittelin 25 vuotta sitten. Kun aihe on meilläkin tullut taas ajankohtaiseksi, seuraavassa esitellään ja arvioidaan muutamia menetelmiä ruotsalaisten ja suomalaisten tutkimusten pohjalta.

Asemakaava-alueiden tontinosien lunastuksissa usein käytetty menetelmä on ollut ns. keskiarvomenetelmä. Siinä tontinosa hinnoitellaan koko tontin neliöhinnan (tai siitä johdetun rakennusoikeuden neliöhinnan) mukaan. Menetelmää voidaan perustella sillä, että tontti ei ole juridisesti rakennuskelpoinen ellei sen viimeinenkin neliö ole samalla omistajalla. Tontinosien yhdistämisestä koituvan arvonnousun, joka on tässä tapauksessa samalla tontin käypä hinta, arvioidaan pääsääntöisesti jakautuvan tontinosien pinta-alan mukaan. Tällainen toimitus voidaan tulkita kiinteistöjärjestelyksi, jossa jokainen tontinosa hyötyy arvonnoususta. Tällöin

oikeana ja kohtuullisena pidetään normaalisti sitä, että jokainen osakas hyötyy neliömetriä kohti yhtä paljon.

Nauhamaisen vesijätön lunastuksessa kyse on yleensä tapauksesta, jossa vesijättö ei muodosta itsenäistä tonttia, mutta soveltuu lomatontin lisämaaksi. Tällöinkin olisi loogista katsoa tontinosien yhdistämisestä koituvan arvonnousun jakautuvan yleensä tontinosien pinta-alan mukaan. Kun yhdistämishyöty jäisi paljon vähäisemmäksi kuin juridisesti rakennuskelvottomia tontinosia yhdistettäessä, vesijätön pinta-ala ei tässä tapauksessa oikeuttaisi vesirajaan yltävän rantatontin käyvän neliöhinnan mukaiseen korvaukseen. Viimeksi mainittu menetelmä yliarvioisi yhdistämisestä koituvaa kokonaishyötyä olettaessaan sen rantatontin käyvän hinnan suuruiseksi. Se voisi joskus johtaa siihen, että vesijätön lunastuskorvauksen ja lunastajan tontin käyvän hinnan summa ylittää koko rantatontin käyvän hinnan. Mutta epäloogisinkin perustein tuotettu yksikköhinta voi olla hyväksyttävissä, jos korvauksen kokonaissumma on kohtuullinen.

Vesijättöjen sopimusluontoisiksi katsottavia hintoja, jotka edustavat vapaaehtoista hyödynjakoa kaksipuolisessa monopolissa, on analysoitu vähän siihen nähden, että 25…50 % lomatontin lisämaaksi tarkoitettujen vesijättöjen lunastuskorvauksista on eräissä selvityksissä ollut sellaisia. Asianosaisten hintasopimukset ovat pääsääntöisesti myös toimitusmiehiä sitovia. Tähänastiset tutkimukset ovat tukeneet kaksipuolisen monopolin tai eristetyn vaihdon hintateoriaa sikäli, että lomatonttiin liitettyjen vesijättöjen neliöhinnat ovat vaihdelleet lähes nollasta paljon yli vastaavien rantatonttien käypien neliöhintojen. Eri omistajia edustava neliöhintojen mediaaniluokka on ollut lomatontin osaksi vähintään kohtalaisesti soveltuvien vesijättöjen kohdalla 35…55 % rantatontin käyvästä neliöhinnasta (Tenkanen 1983, Peltola & Hiironen 2007). Vesijätön tai rantamatalan normaalia suuremmat kuntoonpanokustannukset voivat alentaa neliöhintaa huomattavasti. Omistajittain ja laadun mukaan luokiteltujen vesijättöjen neliöhintojen hajonta on saattanut olla tietyn aikavälin puitteissa kohtuullistakin ja vesijättöjen inflaatio jakokuntien päätöksenteon luonteesta johtuen hitaampaa kuin rantatonttien. Menetelmä on käytännöllinen ja joustava. Kaksipuolisessa monopolissa vesijätön hinta riippuu kuitenkin suuresti omistajasta, joka ei välttämättä pidä esitettyä mediaanihinta-arviota vertailukelpoisena.

Toimitusinsinööri saattaa vesijätön lunastuksessa joutua lähelle hintasovittelijan roolia. ”Parempi vaikka laiha sovinto kuin lihava riita”, on vanha viisaus. Sovittelussa tiedot tuoreista paikallisista sopimuksista ovat avanneet tietä uudelle sopimukselle, samoin tiedot vanhojen sopimusten hinnoitteluperusteista. Nettisivuilla esiintyvistä viitteistä päätellen norjalaisilla maatuomareilla, jotka hoitavat kiinteistöjärjestelyjä samaan tapaan kuin maanmittauslaitoksen toimitusinsinöörit meillä, näyttäisikin olevan nimenomaan sovittelijan rooli.

Vesijätön osuus rantatontin alueen arvonnoususta lunastettaessa se lomatontin
lisämaaksi sopimusluontoista korvausta vastaan. Jos arvonnousu jakautuisi pinta-alan mukaan,
sitä kuvaisi kaavioon piirretty suora. Luokittelematon näyte 1970-luvulta (Tenkanen 1983).

Lunastuskorvausten kohtuullisuutta eri näkökulmista voidaan arvioida tarkkailemalla sitä osuutta, joka arvonnoususta lankeaa eri osapuolille.

Oheinen kaavio voi herättää kysymyksen, mahtoiko sen alareunaan sattuneissa useissa tapauksissa vesijätön korvaus, arvonnousun likiarvo, riittää edes luovuttajan edunvalvontakustannusten katteeksi. Lunastajan kannalta tarkastellen yhdessä tapauksessa vesijätön korvaus näyttää normaaleilla laskentaperusteilla arvioiden muodostuneen selvästi ylisuureksi, ellei siihen sisältynyt myös vahingon- tai haitankorvausta. Toisessa tapauksessa korvaus vesijätöstä näyttää olleen vähintään yhtä suuri kuin järjestelyn tuottama koko arvonnousu. Kummassakaan tapauksessa lunastaja ei siis näytä päässeen osalliseksi järjestelyn tuottamasta arvonnoususta.  Ellei lunastuskorvauksesta olisi sovittu, ääritapauksissa olisi piillyt oikeusjutun siemen. Hintasopimuksissa subjektiiviset hyödyt ovat kuitenkin lopulta ratkaisevia.

Vesijättö voidaan ajatella hinnoiteltavan myös kaaviossa esitetyn suoran mukaan sen jälkeen kun yhdistämisestä koituva arvonnousu on arvioitu rantatontin alueen erotusarvona (kauppa-arvo yhtenä rantatonttina miinus kauppa-arvo kahtena erillisenä maakappaleena). Menetelmää voidaan kutsua arvonnousun osittamiseksi pinta-alan mukaan.  Menetelmän suurin vahvuus on siinä, että se on analoginen kaavatontin osan lunastuksissa sovelletun arviointimenetelmän kanssa, joskaan ei identtinen. Siihen vetoamisella voisi siis olla menestymisen mahdollisuuksia oikeudenkäynnissä. Heikkoutena voidaan pitää sitä, että kaavion pohjana olleet vesijättöjen sopimushintahavainnot, joita kertyi väitöskirjassa eri puolilta maata nelisenkymmentä, eivät tukeneet menetelmää ilman systemaattista karsintaa. Mutta kun havainnoista karsittiin epäedustavina kaksi ylisuurelta vaikuttavaa korvausta ja ilmeisesti aikaisempaan laintulkintaan perustuneet, vain omistajan käyttöarvoon perustuvat korvaukset, niin jäljelle jääneen 35 havainnon perusteella saatiin regressioanalyysissa origon kautta kulkevan suoran kulmakertoimeksi 0,7 ±0,3. Menetelmän edellyttämä kulmakerroin 1,0 mahtui siis virhemarginaaliin. Tämän suurempaa tukea kaksipuolisessa monopolissa tuskin voikaan odottaa sellaiselle menetelmälle, joka on johdettu kilpailutaloudesta ja tavoittelee sekä oikeutta että kohtuutta.  Sen vuoksi katson menetelmän yleensä soveltuvan vesijättöjen arviointitehtäviin yhtenä vaihtoehtona, kuitenkin täyden korvauksen sallimissa rajoissa. Vesijätön laatu tulee tässä menetelmässä ottaa huomioon jo arvonnousun suuruutta arvioitaessa.

Riittävän paikallisen tiedon puutteessa voi kuitenkin olla vaikea nähdä vesijätön kauppa-arvolle parempaa arviota kuin tähänastisiin selvityksiin perustuva vesijättöjen mediaanihinta rantatontin käypään hintaan suhteutettuna. Vesijätön osuuden noustessa vähintään puoleen rantatontista vain lomatontin lisämaaksi tarkoitettujen vesijättöjen hintahavainnot käyvät todella harvinaisiksi. Väitöskirjassa esittämäni menetelmä on mediaanihintaan perustuvan menetelmän ja arvonnousun osittamismenetelmän yhdistelmä sillä tavoin, että käyrän alkuosa perustuu edelliseen ja loppuosa jälkimmäiseen. Tulokset on esitetty vain kivennäismaan vesijätölle, rantatonttiin suhteutetusta pinta-alasta ja rantatontin käyvästä neliöhinnasta riippuvana käyränä.
Menetelmä antaa pienille vesijätöille yleensä suurempia arvoja kuin arvonnousun osittelumenetelmä. Loppuosa (x = väh. 0,2) perustuu kaavaan

      y = 1 – s (1-x)^0,7,

 jossa muuttuja x merkitsee vesijätön osuutta rantatontin alasta (ml. vesijättö) ja s vesijättöön rajoittuvan lomatontin ja samankokoiseksi oletetun rantatontin markkina-arvojen suhdetta (tyypillisesti s = 0,75). (Tenkanen 1983, s. 188).

.

Kivennäismaan vesijätön neliöhinnan suhde rantatontin käypään neliöhintaan
yhdistelmämenetelmän mukaan (Tenkanen 1983, s. 188, 219, 265).
Lunastajan edellytetty maksavan toimituskustannukset.

Väitöskirjan sopimushintoja koskevan vikasietoisen regressioanalyysin perusteella saatiin kivennäismaan vesijättöjen suhteellisiksi neliöhinnoiksi seuraavat arviot, jotka soveltuvat käytettäviksi relevanttien hintamediaanien puutteessa:

kun x = 0,05, y = 1,0
kun x = 0,10, y = 0,7
kun x = 0,15, y = 0,6
kun x = 0,20, y = 0,5

Sopimushintojen perusteella käyrä alenee loivasti vielä ainakin arvoon x=0,40 asti. Vesijätön suhteellisen pinta-alaosuuden kasvaessa sen taloudellinen merkitys on syytä harkita tapauskohtaisesti. Jos se avaa ajan mittaan mahdollisuuksia kahden rantatontin muodostamiseen yhden laajentamisen sijasta, vesijätön suhteellista yksikköhintaa nostava merkitys voi olla huomattava.

Korkein oikeus ei ole yleensä puuttunut toimitusmiesten kohtuusharkinnan yksityiskohtiin. Mutta sekä Ruotsista että Suomesta löytyy viime vuosikymmeniltä ainakin yksi

KKO:n oikeuden ratkaisu, jossa vesijätön korvausta on huomattavasti alennettu.

Ruotsissa korvausta alennettiin huomattavasti, koska lunastajan tontin käyvän hinnan ja korvauksen summa ylitti lunastuksen ansiosta laajentuneen tontin käyvän hinnan.

Suomessa korkein oikeus katsoi, että vesijätön soveltuvuus lomatontin osaksi oli kyllä otettava huomioon sen käypään hintaan vaikuttavana tekijänä. Mutta rantatonttien yksikköhinnat eivät sellaisenaan olleet vertailukelpoisia arvioitaessa lunastuskorvausta vesijätöstä, joka ei yksinään muodostanut rakennuspaikkaa, vaan korvaus muodostui 1/3:aa alhaisemmaksi (KKO:n ennakkopäätös 1996:103). Päätöksellä lunastuskorvaus aleni MO:n päättämästä 15 markasta 10 markkaan neliöltä, mitä valittaja piti vähimmäistavoitteena.

Kalbron & Lindin käsityksen mukaan edellä mainittu Ruotsin korkeimman oikeuden päätös oli myös oikeansuuntainen, mutta yhdessä suhteessa vastoin sikäläisen kiinteistönmuodostamislain muutoksen valmisteluasiakirjoissa ilmaistua tarkoitusta: korvauksen alentamisesta huolimatta lunastava osapuoli ei päässyt osalliseksi siitä maanarvon noususta, jonka vesijätön yhdistäminen järjestelyluontoisella lunastuksella toiseen kiinteistöön tuottaa. Samanarvoisten toimijoiden häiriötöntä kaupankäyntiä kaksipuolisessa monopolissa simuloivien kokeiden perusteella tutkijat olisivat päätyneet sellaiseen korvaukseen, joka olisi merkinnyt yhdistämishyödyn jakautumista puoleksi vesijätön luovuttajan ja lunastajan kesken. Näin voi käydä sattumalta joskus silloinkin, kun vesijätöstä maksetaan rantatontin käyvän neliöhinnan mukainen korvaus.

Suomessa lunastaja joutui ainakin jakolain aikana maksamaan toimituskustannukset. Vähäisen vesijätön lunastuksen toimituskustannukset ovat meillä 1000 euron suuruusluokkaa.

Suomessa kiinteistönmuodostamislakia koskevan hallituksen esityksessä on mainittu, että kiinteistötoimituksissa noudatetaan pääsääntöisesti ns. virallisperiaatetta, kuten oli asian laita jakolainkin aikana (ks. HE 227/1994, kohta 2.3 ja tulkinnasta vesijättöjen arvioinnissa hyödynjaon näkökulmasta esim. Wiiala 1976, s. 237, 238, 247, 257). Sen ja perustuslain yhdenvertaisuuspykälän perusteella voidaan toimitusmiehiltä yhä edellyttää mm. oikeudenmukaisuutta, kohtuullisuutta ja tasapuolisuutta. Esimerkiksi

kiinteistöarvioinnissa on viran puolesta otettava huomioon sellainenkin seikka, johon asianosainen ei ole osannut vedota.

Kun siis kaavatontin osan lunastuksessa pidetään viran puolesta huolta siitä, että kaikki osapuolet pääsevät ilman nimenomaista säännöstä oikeudenmukaiseksi katsottavalla tavalla osalliseksi toimituksen tuottamasta arvonnoususta, niin miksi ei myös lomatontin lisäalueeksi soveltuvan vesijätön lunastuksessa?

Kohtuusharkintamenetelmiä voidaan siis esittää useita, varsinkin kentältä niitä löytyy monia muita, paikallisiin oloihin sovitettuja. Niiden soveltuvuus kuhunkin tapaukseen jää käytännössä harkittavaksi. Ei kohtuusharkintaa voida yleispätevästi ja kestävästi puristaa mihinkään ahtaaseen kaavaan. Mutta parilla menetelmällä tai niiden yhdistelmällä saattaa hyvinkin tulla toimeen monenlaisissa tapauksissa. Nykyisten säännösten ja tutkimustulosten pohjalta perustelisin joka tapauksessa lomatonttiin rajoittuvan nauhamaisen vesijätön kohteenkorvausta toisaalta täydellä korvauksella luovuttajan menetyksestä, toisaalta kohtuullisella osuudella siitä maan arvonnoususta, jonka vesijätön liittäminen rantatontin osaksi tuottaa.

Kirjallisuutta
Hiironen, Juhana, 2010: Voitonjakomenetelmä vesijätön arvioinnissa. Maanmittaus n:o 1/2010.
Kalbro, Thomas & Lind, Hans, 2007: Compulsory Purchase – Reasonable and Fair Compensation. An Experimental Study. Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research, no. 1/2007.
Peltola, Risto & Hiironen, Juhana, 2007 Vesijätön arvo tontin lisäalueena. Maanmittaus n:o 2/2007.
Tenkanen, Aulis, 1983: Ranta-alueiden, erityisesti lomatonttien lisäalueiden arviointi vesijättöjen lunastuksissa. Teknillisessä korkeakoulussa hyväksytty väitöskirja.
Tenkanen, Aulis 1984: Compulsory Purchase in Bilateral Monopoly. Surveying Science in Finland, December 1984.
Wiiala, Arvid, 1976. Kiinteistöarvioinnin käsikirja.

Helsingissä 21. helmikuuta 2008, päivitetty toukokuussa 2011.

Aulis Tenkanen
Tekniikan tohtori ja dosentti (emeritus), TKK.

Alkuperäinen artikkeli on esitetty maanmittauslaitoksen arviointipäivillä 13.2.2008. Kirjoitus julkaistu myös Maankäyttö-lehdessä nro 1/2008 s. 46 - 48.